举案说法｜房产中介未尽到审慎审查义务致使合同无法履行应担责

发布时间：2020-05-12 来源：中国法制新闻网字体大小[ 大中小 ]

　　房产中介未尽到审慎审查义务致使合同无法履行，应担责。来看梅河口市人民法院审理的一起相关案件：

　　苏某委托某二手房信息服务部出卖自己所有的住宅。张某欲购买该房屋，某二手房信息服务部为张某出具购房预算：总房款18.8万元，贷款14万元，首付款4.8万元，过户费2500左右，中介费2000元，贷款费3000元，银行评估抵押2500元等，张某在客户确认处签名。2018年6月22日，苏某在以某二手房中介公司为居间方（丙方）、苏某为出卖方（甲方）、张某为买受方（乙方）的房屋买卖合同书上签名。2018年6月23日，张某在房屋买卖合同书上签名。后因贷款额度未能达到某二手房中介公司出具预算中贷款14万元的额度，张某无力支付尾款，合同不能继续履行。

　　本案中，在申请贷款额度审批过程中，贷款额度未能达到某二手房信息服务部出具预算中贷款14万元的额度，贷款未办成的责任不能归责于张某，某二手房信息服务部的经营范围包括房地产抵押贷款代理，在贷款办理方面具有相应经验，但未在合同签订前对苏某出卖房屋状况、买受人张某贷款能力等进行实质必要审查，导致贷款未能达到预算额度，致使合同不能继续履行。因贷款未办成，某二手房信息服务部应退还张某贷款费3000元。因某二手房信息服务部在履行合同过程中未尽到审查义务，致使合同不能继续履行，应退还张某中介费2000元。法院判决某二手房信息服务部立即返还张某购房定金、贷款费、中介费合计1.2万元。原被告双方均未上诉，判决已发生法律效力。

　　委托人付出对价的目的在于获得居间人提供的信息或媒介服务，高效便捷安全地完成房产交易，以弥补自身精力和能力的不足，这就是居间关系存在的意义。故为保障交易安全，在居间服务中和确定交易前房产中介机构必须尽到审慎审查的义务，这也是房屋中介机构从事居间市场活动的尝试经验和惯例守则，是法定的附随义务。这种附随义务要求中介公司（居间人）作为专业的中介服务机构，应当认识到与交易相关的主体身份、房屋性质、房产权属、委托代理、信用审查核实等是订立房屋买卖合同的重要事项，也是居间人应当知道并有能力掌握的信息，是居间人应尽的必要注意义务。要求居间人对于受托事项及居间服务应负担必要的调查和审慎审查义务符合专业主体要求，能以最小的成本公平合理的分担委托人的风险，符合行业存在之根本。本案中虽然信用核实审查未在《房屋买卖合同》中明确记载，但某二手房信息服务部亦要按照法律规定，履行核实情况的附随义务。